Se l'acqua arriva dall'appartamento di sopra, conviene prima documentare il danno con foto datate, poi avvisare subito il vicino e l'amministratore, e far individuare l'origine della perdita con una ricerca strumentale. Solo conoscendo il punto esatto si può capire chi deve riparare e attivare correttamente le assicurazioni.
Le infiltrazioni tra appartamenti sono tra le situazioni più comuni nei condomini e anche tra le più delicate, perché coinvolgono rapporti di vicinato, responsabilità e polizze. Un approccio ordinato evita discussioni e tempi lunghi.
I primi passi da fare
- Mettere in sicurezza: se l'acqua gocciola vicino a luci o prese, staccare la corrente della zona. Spostare mobili e oggetti di valore.
- Documentare: fotografare e filmare la macchia, il gocciolamento e i danni, con data e ora. Ripetere le foto nei giorni successivi.
- Avvisare il vicino: spiegare cosa sta succedendo e chiedere di controllare se ci sono perdite evidenti, sciacquoni o elettrodomestici che perdono.
- Informare l'amministratore: meglio per iscritto, soprattutto se la perdita potrebbe interessare colonne o parti comuni.
- Chiamare un tecnico per individuare l'origine con precisione.
Se il vicino è assente e l'acqua scende copiosa, l'amministratore può aiutare a rintracciarlo o a chiudere la valvola generale della colonna, se esiste.
Da dove può arrivare l'acqua
Non sempre la causa è nell'appartamento immediatamente sopra, e non sempre è un tubo privato. Le origini possibili sono diverse:
- scarichi del bagno o della cucina del vicino (sifoni, raccordi, piatto doccia, WC);
- tubazioni di adduzione o del riscaldamento dell'appartamento superiore;
- colonne di scarico condominiali o montanti dell'acqua;
- terrazzi o balconi del piano di sopra con impermeabilizzazione deteriorata;
- perdite da piani ancora più alti, con l'acqua che scende lungo cavedi e tubazioni.
Per i casi che riguardano gli impianti in comune si può leggere la pagina sulle perdite d'acqua in condominio.
Come si individua l'origine
La ricerca va fatta di solito sia nell'appartamento danneggiato sia in quello sopra. Il tecnico può usare:
- igrometro per mappare l'umidità del soffitto e seguire la direzione dell'acqua;
- termocamera per individuare zone umide e tubazioni nel solaio;
- prove di carico sui singoli scarichi del bagno superiore, uno alla volta;
- videoispezione degli scarichi con microcamera, descritta nella pagina sull'ispezione delle condotte con microcamere;
- gas tracciante o geofono se si sospetta un tubo in pressione.
Il risultato ideale è una relazione che indica dove si trova la perdita, di che tipo è e quali prove sono state eseguite. Questo documento è spesso decisivo per assicurazioni e amministratore.
Chi paga il danno e la riparazione
In linea generale:
| Origine della perdita | Chi se ne occupa di norma |
|---|---|
| Impianto o scarico privato dell'appartamento sopra | Il proprietario dell'appartamento sopra |
| Colonna di scarico o montante comune | Il condominio |
| Lastrico solare o terrazzo a livello di uso esclusivo | Ripartizione tra chi ne ha l'uso e i condomini sottostanti (art. 1126 c.c.) |
| Tetto e altre parti comuni (art. 1117 c.c.) | Il condominio |
Il confine tra tubo comune e tubo privato non è sempre netto e può dipendere dal regolamento condominiale. Nei casi dubbi conviene confrontarsi con l'amministratore e, se serve, con un professionista.
Il ruolo delle assicurazioni
Molti condomini hanno una polizza globale fabbricati che copre i danni da acqua condotta, e molte polizze casa private prevedono la responsabilità civile verso terzi. Alcune coprono anche le spese di ricerca del guasto. Le condizioni variano molto: franchigie, esclusioni e procedure dipendono dal contratto. Conviene quindi:
- verificare con l'amministratore se esiste una polizza condominiale e come aprire il sinistro;
- chiedere al vicino se ha una polizza con responsabilità civile;
- non eseguire lavori di ripristino prima dell'eventuale sopralluogo del perito, salvo interventi urgenti documentati;
- conservare fatture e relazioni tecniche.
Situazioni frequenti a Genova
Nei palazzi del centro storico e nei caruggi i bagni sono stati spesso ricavati in spazi di risulta, con scarichi che attraversano solai antichi e percorsi non documentati. In questi casi l'acqua può comparire in una stanza lontana dal bagno da cui proviene. Nei condomini in collina costruiti nel dopoguerra, le colonne di scarico originali in ghisa o fibrocemento possono avere giunti deteriorati, e la perdita si manifesta ai piani intermedi.
Come evitare che i rapporti si guastino
- Comunicare con calma e con i fatti: foto, date, misure.
- Proporre un sopralluogo tecnico unico che serva a entrambi.
- Mettere per iscritto accordi e tempi.
- Coinvolgere l'amministratore come figura neutrale quando la situazione si complica.
Per un'infiltrazione dall'appartamento di sopra a Genova o in provincia si può chiamare il 375 551 5284 e ricevere un preventivo per la ricerca dell'origine, oppure inviare una richiesta dal modulo nella pagina contatti.
Domande frequenti
Posso chiamare io il tecnico anche se la perdita è del vicino?
Sì, ma conviene accordarsi prima, perché la ricerca richiede quasi sempre l'accesso all'appartamento di sopra. Chi paga la ricerca si definisce poi in base all'origine e alle polizze.
Cosa succede se il vicino non ripara la perdita?
Si può sollecitarlo per iscritto e coinvolgere l'amministratore. Se il problema persiste è opportuno valutare con un legale le azioni possibili, conservando tutta la documentazione dei danni.
Devo aspettare che il soffitto si asciughi prima di ritinteggiare?
Sì. Dopo la riparazione il solaio deve asciugare del tutto: ritinteggiare troppo presto fa ricomparire la macchia. Una misura con igrometro indica quando si può procedere.