In linea generale, se la perdita nasce da una parte comune, come una colonna montante o una colonna di scarico, le spese sono ripartite tra i condòmini; se nasce da un tratto di impianto a servizio di un solo appartamento, paga il proprietario di quell'unità. Per stabilirlo serve prima capire con precisione dove si trova la perdita, ed è per questo che la ricerca è il primo passo.
Parti comuni e parti private: il principio di base
Il codice civile, all'art. 1117, elenca tra le parti comuni dell'edificio anche gli impianti per l'acqua e gli scarichi, fino al punto di diramazione verso i locali di proprietà esclusiva. In pratica, e salvo quanto previsto dal regolamento condominiale:
- colonne montanti e colonne di scarico sono in genere comuni;
- le diramazioni che dalla colonna portano all'interno del singolo appartamento sono in genere private;
- il punto di confine tra le due parti è spesso la diramazione o la valvola d'ingresso all'unità, ma può variare da edificio a edificio.
Il regolamento di condominio e la configurazione reale dell'impianto possono cambiare il quadro, per cui conviene sempre confrontarsi con l'amministratore.
Chi paga la ricerca della perdita
È la domanda più delicata, perché la ricerca si fa prima di sapere dove sia la perdita. Nella pratica si seguono spesso queste strade:
- se il danno riguarda chiaramente parti comuni (ad esempio l'androne o le cantine), l'amministratore incarica la ricerca e la spesa viene anticipata dal condominio;
- se la macchia compare nell'appartamento sottostante, il proprietario danneggiato o l'amministratore chiedono la verifica, e la spesa viene poi attribuita a chi risulta responsabile;
- in alcuni casi la polizza globale fabbricati o la polizza casa del singolo prevedono una garanzia per la ricerca del guasto.
Sono prassi diffuse, non regole fisse: gli accordi tra condòmini, le decisioni assembleari e le polizze possono prevedere soluzioni diverse.
Casi tipici e ripartizione più frequente
| Origine della perdita | Chi paga in genere | Da verificare |
|---|---|---|
| Colonna montante dell'acqua | Condominio | Regolamento e tabelle millesimali |
| Colonna di scarico comune | Condominio | Posizione esatta della rottura |
| Tubo interno all'appartamento | Proprietario dell'unità | Punto di diramazione dalla colonna |
| Scarico di doccia o sanitario privato | Proprietario dell'unità | Eventuale coinvolgimento della colonna |
| Lastrico solare o terrazzo a livello | Ripartizione particolare | Art. 1126 c.c. e regolamento |
Terrazzi e lastrici solari: un caso a parte
Quando l'acqua entra da un terrazzo che fa da copertura agli appartamenti sottostanti, entra in gioco l'art. 1126 del codice civile, che prevede una ripartizione delle spese di riparazione tra chi ha l'uso esclusivo del terrazzo e i condòmini a cui il terrazzo fa da copertura. A Genova, dove terrazzi e coperture sono spesso esposti a piogge intense e a forti venti di mare, è una situazione frequente. La pagina sulle infiltrazioni da terrazzo e tetto descrive come si verificano.
E i danni all'appartamento del vicino?
La riparazione del tubo è una cosa, i danni causati a terzi un'altra. In genere, chi è responsabile della parte da cui è uscita l'acqua risponde anche dei danni provocati al vicino: intonaci, tinteggiature, pavimenti, arredi. Qui entrano in gioco le assicurazioni:
- la polizza globale fabbricati del condominio, per i danni provenienti da parti comuni;
- la responsabilità civile della polizza casa del singolo proprietario, per i danni provenienti dal suo appartamento.
Le coperture e le franchigie variano molto da contratto a contratto, per cui conviene leggere le condizioni e contattare la compagnia prima di avviare i lavori, se possibile.
Come muoversi nella pratica
- Avvisare subito l'amministratore e, se la macchia è in casa propria, il vicino del piano di sopra.
- Documentare il danno con fotografie datate.
- Far eseguire una ricerca strumentale, che stabilisca con precisione origine e punto della perdita.
- Conservare il rapporto tecnico, utile per l'amministratore e per le compagnie assicurative.
- Procedere alla riparazione secondo le responsabilità emerse.
Nei palazzi genovesi con colonne originali degli anni '60, o negli edifici del centro storico con impianti modificati più volte, la parte più difficile è proprio capire se la perdita riguarda la colonna o la diramazione. Una ricerca documentata evita discussioni e ritardi. Maggiori dettagli sono nella pagina sulle perdite d'acqua in condominio; se il problema riguarda uno scarico, può essere utile l'ispezione condotte con microcamere.
Gli errori da evitare
- Aspettare che la macchia si asciughi da sola: una perdita attiva continua a danneggiare muri e solai, e i danni crescono con il tempo.
- Aprire muri o pavimenti per tentativi: oltre a creare danni inutili, può rendere più difficile stabilire da dove arrivasse l'acqua.
- Riparare senza documentare: senza foto e rapporto tecnico diventa complicato ripartire le spese o ottenere un indennizzo.
- Accordarsi solo a voce: quando sono coinvolti più proprietari, è meglio che le decisioni passino dall'amministratore e restino per iscritto.
Per una ricerca perdite in condominio a Genova e provincia, anche su incarico dell'amministratore, si può chiamare il 375 551 5284 e ricevere un preventivo telefonico, oppure compilare il modulo nella pagina contatti.
Domande frequenti
Il vicino può rifiutarsi di far entrare il tecnico per la ricerca perdite?
In genere conviene collaborare, perché senza accesso non si può individuare la causa e i danni possono aumentare. In caso di difficoltà è opportuno coinvolgere l'amministratore.
L'amministratore può incaricare la ricerca senza assemblea?
Per interventi urgenti volti a limitare un danno l'amministratore ha in genere margini di azione; le modalità dipendono però dal regolamento e dalla situazione concreta.
Chi paga se la perdita è proprio sul punto di diramazione?
È il caso più incerto: dipende da come è definito il confine nel regolamento e dalla configurazione dell'impianto. Un rapporto tecnico preciso aiuta l'amministratore a decidere.